Количество сделок с новостройками просело на 37%. И причина не только в самоизоляции

Аналитики Циан проанализировали структуру спроса на первичном рынке недвижимости России в I полугодии 2020-го по данным, опубликованным Росреестром.

Спрос начал падать еще до самоизоляции

В I полугодии 2020 на первичном рынке в целом по всей России зарегистрировано 279,2 тыс. ДДУ — сюда входят сделки с физическими и юридическими лицами на покупку квартир, апартаментов, машино-мест и других объектов долевого строительства. В годовой динамике (по сравнению с I полугодием 2019) спрос просел на 37% (тогда было заключено 444,5 тыс. ДДУ). Относительно аналогичного периода 2018 года падение составило 16%, 2017 — 7%.

Количество ДДУ в РФ в I полугодиях 2017–2020 гг.

Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра

Эксперты Циан отмечают, что снижение активности покупателей началось еще до объявленного режима самоизоляции. В частности, в первом квартале 2020-го зарегистрировано 147,8 тыс. ДДУ на первичном рынке, или 53% всех сделок I полугодия. В годовой динамике (относительно аналогичного периода 2019-го) спрос просел на 26,7%. На второй квартал 2020 года пришлось 131,4 тыс. ДДУ соответственно, или 47%. В годовой динамике (по сравнению со вторым кварталом 2019-го) спрос оказался ниже на 46%.

Таким образом, ограничительные меры из-за коронавируса стали не единственной причиной падения спроса на первичном рынке РФ в первой половине 2020-го. И до самоизоляции количество сделок оказалось на четверть меньше, чем в прошлом году.

Прошлогодние показатели улучшить не удалось

В I полугодии 2020-го в десятке лидирующих по количеству ДДУ регионов зарегистрировано 169,7 тыс. сделок из 279,2 тыс. (61%). По сравнению с прошлым годом концентрация сделок в регионах-лидерах не изменилась (год назад на 10 регионов-лидеров пришлось 60% ДДУ).

Ни один из субъектов с наибольшим количеством сделок по РФ не смог улучшить продажи относительно аналогичного периода прошлого года. Наибольший спад зафиксирован в Ленинградской (–45%), Новосибирской (–43%), Московской (–42%) областях. Минимальное падение среди лидирующих по продажам регионов — в Свердловской (–15%), Ростовской (–22%) областях и Татарстане (–29%).

Список лидирующих субъектов с прошлого года практически не изменился: в десятку вошли Башкортостан и Татарстан, вытеснившие Воронежскую и Рязанскую области.

Эксперты отмечают, что топ-10 лидирующих по количеству сделок субъектов совпадает с десятком регионов, где в первой половине года застройщики сдали наибольшее количество квадратных метров по РФ. Таким образом, зависимость между объемами строительства и количеством сделок прямая.

Динамика ДДУ в регионах — лидерах по спросу за год (I полугодие 2020 года/I полугодие 2019 года)

Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра

Только в 10 из 85 регионов выросло количество сделок

В целом по России только в 10 регионах отмечен прирост сделок относительно I полугодия 2019-го. Тройка лидеров выглядит так: Бурятия (+104%), Ямало-Ненецкий АО (+66%) и Забайкальский край (+64%). Впрочем, во всех трех регионах количество сделок за полугодие не превысило тысячу. Преодолеть эту отметку и показать прирост относительно прошлого года удалось Архангельской области, включая Ненецкий АО (+24% по количеству ДДУ), Орловской области (+14%) и Приморскому краю (+8%).

Топ-10 регионов с годовым приростом сделок в I полугодии 2020-го

Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра

Наибольшее падение сделок в годовой динамике зафиксировано в Карачаево-Черкесии (–97%, где прошла всего 1 сделка), Ингушетии (–88%, 11 сделок), Чечне (–84%, 54 сделки).

Только в одном из десяти регионов с наибольшим падением сделок количество ДДУ превысило тысячу за все полугодие. Это Рязанская область (–70%, 3,25 тыс. сделок).

Регионы с максимальным годовым падением сделок в I полугодии 2020-го

Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра

В пяти субъектах РФ в I полугодии 2020-го не зарегистрировано ни одного ДДУ: Еврейская АО, Мурманская область, Республика Тыва, Камчатский край, Магаданская область и Чукотский АО.

Эксперты указывают, что количество регионов, в которых зарегистрировано более 10 тыс. ДДУ за полугодие, снизилось. В этом году таких субъектов всего пять: Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Краснодарский край и Свердловская область.

В аналогичный период 2019 года — 13. Помимо вышеперечисленных преодолеть отметку 10 тыс. ДДУ за полугодие тогда удалось Рязанской, Воронежской, Ленинградской, Новосибирской, Ростовской областям, Татарстану, Башкортостану, Красноярскому краю.

Доля эскроу-счетов медленно, но верно растет

Со вступления в силу поправок в 214-ФЗ прошел год. В I полугодии 2019-го, когда продажа через эскроу-счета не была обязательной, через эту схему прошло только 0,7% всех сделок в РФ на первичном рынке. В первые полгода 2020-го доля достигла уже 26%: 72,7 тыс. из 279,2 тыс. ДДУ. В первом квартале доля ДДУ, заключенных с открытием эскроу-счетов, составила 24%. Во втором квартале — 28%: наблюдается устойчивый рост.

В пяти регионах, где прошла хотя бы одна сделка на первичном рынке, не зарегистрировано ни одного договора по новым правилам: Карачаево-Черкесия, Кабардино-Балкарская Республика, Чечня, Омская область, Забайкальский край. Причем в двух последних регионах прошло более 500 сделок за полгода и ни одной — с эскроу.

Абсолютным лидером по доле эскроу-счетов стала Ингушетия, где все 11 ДДУ в I полугодии прошли по новым правилам (100%). Среди лидеров также Калмыкия (82%), Курганская область (72%), Томская область (71%), Чувашия (66%). По подсчетам Циан, на топ-10 регионов, лидирующих по количеству открытых эскроу-счетов, пришлось 22% всех сделок, заключенных по новым правилам.

Если учитывать в статистике субъекты, в которых была продана за квартал хотя бы 1 тыс. лотов, пятерка лидеров по доле эскроу-счетов выглядит так: Чувашия (66%), Тюменская область (64%), Красноярский край (54%), Нижегородская область (44%) и Республика Крым, включая Севастополь (44%).

На сделки с эскроу-счетами в Москве пришлось 34% ДДУ, в Московской области — 11%, в Санкт-Петербурге — 7%, в Ленинградской области — 33%.

Регионы с наибольшей долей сделок с эскроу-счетами в I полугодии 2020-го

Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра

Cеверо-Западный ФО обогнал Центральный по количеству сделок на 100 тыс. населения

По подсчетам Циан, наибольшее количество сделок по федеральным округам пришлось на Центральный ФО — 33% сделок. Но в пересчете на численность населения лидером оказывается Северо-Западный ФО (398 сделок на 100 тыс. жителей, или одна сделка на 251 человека). Для сравнения: в Центральном округе прошло 233 сделки на 100 тыс. жителей, или одна сделка на 429 человек.

Самые низкие показатели зафиксированы в Северо-Кавказском ФО: 42 ДДУ на 100 тыс. человек, или один договор на 2384 жителя округа. В среднем по России на 100 тыс. населения прошло 190 сделок. Сделку на первичном рынке в 2020 году заключил каждый 526-й житель нашей страны.

В разрезе отдельных регионов, где за полгода прошла хотя бы тысяча сделок, наибольшее количество ДДУ в пересчете на 100 тыс. населения отмечено для Санкт-Петербурга (643 сделки на 100 тыс. населения), Ленинградской области (471 ДДУ.), Калининградской области (386 ДДУ), Новосибирской области (345 ДДУ) и Московской области (344 ДДУ).

В годовой динамике снижение числа ДДУ отмечено для всех федеральных округов. Наибольшее падение — в Северо-Кавказском (–48%) и Сибирском (–41%) федеральных округах.

Динамика количества сделок по федеральным округам и количество сделок на 100 тыс. человек

Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра

«Уменьшение количества сделок почти на 40% по сравнению с прошлым годом связано не только с ограничительными мерами, — комментирует руководитель Аналитического центра Циан Алексей Попов. — Спрос по сравнению с прошлым годом просел на четверть еще по итогам первого квартала».

Проблема заключается не только в росте цен на первичном рынке на фоне стагнирующих доходов населения, поясняет эксперт, но и в эффекте высокой базы. В первом полугодии 2019-го россияне форсировали заключение сделок на фоне новостей о переходе рынка на новые правила работы с открытием эскроу-счетов: именно поэтому во II полугодии количество сделок снизилось в два раза. «По итогам этого года спрос с учетом ситуации на рынке даже при условии действия льготной ипотеки окажется на уровне 2017 года», — предполагает Алексей Попов.

Динамика сделок на первичном рынке России в I полугодии 2020-го

Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра