недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

Вопрос риелторам о состоянии рынка вторички

Москва 2 463 29

Добрый день.

Хотел бы купить 2х комн. квартиру в Южном Медведково, в определенных домах. Мониторю рынок уже почти год. В мае 2018 в нужном районе квартира стоила плюс-минус 9 млн. За прошедшее время цены, насколько я понимаю, выросли процентов на 5-7. Т.е. нужная квартира стала стоить около 9,5 млн. За такую цену квартир на данный момент там нет, но есть за 10,5. Кроме того на днях выставили пару обьявлений за 12 и 13,5.

Собственно вопрос: это какой-то неадекват или ситуация на рынке резко и сильно изменилась или я чего-то не понимаю? И похоже что новые обьявления от одного риелтора.

Сразу уточню, что квартиры одинаковой площади, одинаковая серия дома (П44Т) и примерно одинакового состояния - типа "бабушкин вариант".

Советы 29
Ольга ПодвигинаЛучший совет10 февраля 2019, 11:18

Добрый день. Если квартир по 9.5 в рекламе нет,значит они стоят дороже. И,честно говоря,не припомню,когда реально был выбор по "около 9" в П-44Т. Возможно,было что-то в рекламе из категории "аукцион,плохие документы,совсем плохие документы" и "ой,мы ошиблись". И цену в 12 млн можно считать неадекватной только в том случае,если можно купить такую же дешевле. Про рынок -да,есть повышение.

не риэлтор10 февраля 2019, 11:56

"За прошедшее время цены, насколько я понимаю, выросли процентов на 5-7. Т.е. нужная квартира стала стоить около 9,5 млн." - во-первых не на 5-7, а на 15-20 (то, что в начале 18го года стоило 6, в конце стоило 7). а во-вторых, тут нет такой линейной зависимости по всему рынку. очень многое зависит от района, от класса дома. элитка, например, живет по своим законам, сильно отличающимся от дешманского рынка. каждый конкретный случай имеет смысл рассматривать отдельно, а общее повышение или спад цен - только свидетельство тренда

Ирина Буганова10 февраля 2019, 13:01

Здравствуйте. Покупать нужно было в мае-июне прошлого года. В квартале, ограниченном Полярная - Дежнёва - Ясный - Молодцова тогда был выбор распашонок в 9 млн. Мониторил тогда этот район для клиентов. Цены начинались с 8,8 и до 9,3 было порядка пяти предложений. Все прозванивал. С документами всё хорошо. Сейчас меньше, чем за 11 не купить. Ждать придётся долго, так как снижвются цены дольше, чем растут.

Армен Гаспарян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
10 февраля 2019, 15:16

Через день покупатели задают аналогичные вопросы, не верят свои глазам, что цены-то растут. Да и многие риэлторы не верят текущему тренду. Основная причина - переход к проектному финансированию в новостройках, что поднимет стоимость новостроек, а это основная причина, которая потдянула за собой вторичку.

Армен Гаспарян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 февраля 2019, 14:55

А по ценам ситуации бывают разные. Кто-то спешит по личным мотивам, может даже там ипотека, которую не могут оплачивать, а кто-то может выждать пока купят данную квартиру и у него станет самая дешёвая.

Наталья Даниленко10 февраля 2019, 15:52

Совершенно верно, но риелторы обычно знают более, че мопкупатели

ID: 682322210 февраля 2019, 20:52

Все почему-то отвечают про тренд на повышение стоимости, с которорым я и не спорю, но я спрашивал чуть-чуть о другом: если есть 3 квартиры с одинаковыми на первый взгляд основными хар-ками (метраж, ремонт, серия дома), естественно за исключением документов, но крайне большим разбросом стоимости (10,5 - 12 - 13) при чем в квартире за 10,5 с документами все впорядке и эта квартира стоит уже не один месяц. Почему выставляют за 12-13 млн? Ну ведь не может это обьясняться какими-то супер-пупер документами или подобными скрытыми причинам. Что же это могут быть за причины?

Ирина Буганова10 февраля 2019, 22:04

У продавца есть желание начать продавать с более высокой цены. Это его право. Не всегда продавцы готовы выставлять реальную рыночную цену доверясь мнению риэлтора. Часто им хочется пройти определенный путь...

не риэлтор10 февраля 2019, 22:53

а в 10.5 точно с документами все в порядке? вы детально изучали или просто по телефону ответили что все нормально, дкп/приватизация 15 лет? иногда бывает, если копнуть чуть поглубже (особенно если квартира давно висит), там такие чудеса всплывают...
это первый вариант. а второй - как в том старом анекдоте, когда мужик продавал на базаре курицу за 1 млн рублей: денег очень хочется. а продажа не горит - ну, упала в наследство квартира. или просто лишняя/инвестиционная. или "поставлю 12 млн на дурака, вдруг кто клюнет, а не продастся - продолжу дальше сдавать"

Борис Д10 февраля 2019, 23:28

>>> И похоже что новые обьявления от одного риелтора...

Очень может быть... уловка продавца - создание видимости "рыночной" цены реальной квартиры на фоне завышенных цен на фейковые квартиры.

Дмитрий Лобач

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 февраля 2019, 9:55

Чтоб решить вам эту загадку, идёте сначала смотрите первую квартиру, проверяете доки, ЦЕНУ ДАЖЕ НЕ ОБСУЖДАЕТЕ НА ПРОСМОТРЕ!
Потом идёте смотрите второй вариант, изучаете доки и ситуацию третью. ЦЕНУ НИГДЕ НЕ ОБСУЖДАЕТЕ, После этих действий у вас будет понимание причин продажи(мотивация собственника) и полная картина. Далее . Если вам нравится квартира и с доками всё в порядке, то предлагаете вариант типа : "я готов, меня всё устраивает, кроме цены. Готов выйти на сделку по .... цене " . И говорите цену, например на пол ляма ниже от самой низкой цены. Ну а если все три квартиры в порядке(и вы готовы будете любую из трёх забрать), то всем трём собственникам одновременно делаете предложение на одну и ту же цену. А сидя на форуме и глядя в циан Вы однозначно не узнаете реальную цену и реальную ситуацию с квартирами. Хотите покупать -покупайте. А смотреть на то,как растут цены можно вечно :)

ID: 1284988411 февраля 2019, 16:36

"Если квартир по 9.5 в рекламе нет, значит они стоят дороже."

И за этот ответ проголосовало большинство. Но кто это большинство? Сами же риэлторы, вот именно. Осторожнее надо к таким советам относиться. По существу, в Южном Медведково двушки 51 кв.м. в П44Т начала 2000-х годов стоили где-то 8,5-9,2. Сейчас топовая цена для них 9,5. Надо искать и ждать. То, что висит прямо сейчас - именно неадекват, который будет висеть ещё и год и два. Реальные продавцы или уже продали или затаились ввиду кажущейся неопределённости. В общем надо ждать и мониторить рынок. Что-то может появится в любой момент. Но январь-февраль - это мёртвый сезон, народ в спячке. Движение начинается в марте, там и посмотрим.

Дмитрий Лобач

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 февраля 2019, 18:13

не знаю я , у кого спячка, но сделки идут и в бюджетке и в элитке :) и продажа и аренда, и жилая и коммерческая.

Елена Смирнова11 февраля 2019, 18:50

Зайдите в Фора-банк или любой другой, - чтобы не было иллюзий насчет спячки.

Борис Д11 февраля 2019, 20:20

Ну, хорошо. Допустим, что рынок жив и активен, не смотря на растущие цены. Но как тогда это можно обосновать? У нас экономика и зарплаты реально в рост пошли? Ипотека стала в этом году более доступна? Или я ещё что-то упустил? Просто я не могу принять никакую статистику и не вижу в ней смысла, пока не увижу причинно-следственные связи.

не риэлтор11 февраля 2019, 21:33

причинно-следственная связь - хвосты беспрецедентно низких (по российским меркам, разумеется) ставок по ипотеке. соответственно те, кто не успел схватить в октябре-ноябре, пытаются добрать сейчас, под лозунгом "пусть уже 10, главное успеть пока не 20!". даже несмотря на то, что продавцы повышают цены как офонаревшие. все прекрасно понимают что у нас не то что на 15-20, а на 5 лет вперед загадывать нельзя, поэтому "сейчас схватим в москве (или около), пока есть шанс, а дальше видно будет!"
и да, публика активно ждет кризиса.

Борис Д11 февраля 2019, 23:05

не риэлтор, да, это логичное объяснение, но тогда скорей всего мы имеем дело лишь с локальным всплеском. Мне правда не понятен момент, когда все резко сорвались и смели всё более-менее ликвидное. Я осенью прошлого года на три-четыре недели выпал из информационного поля (делал ремонт у дочки), а когда после этого глянул в Циан, аж рот раскрыл от изменений. Как то уж очень быстро всё произошло, а что именно послужило спусковым крючком мне не понятно до сих пор. Об обещанных санкциях сената США после ихних выборов было известно задолго. Проседание рубля с последующим откатом - это уже традиция, ничего нового. Слухи о грядущих сложностях с ипотекой также не мгновенно появились, о законодательных изменениях также задолго известно было... В общем не понимаю, почему именно так быстро всё случилось.

А с ипотекой самой по себе... c одной стороны предполагаю, что ипотечник психологически не чувствует повышения цены на миллион, но с другой стороны мне не понятна легкомысленность, которую я вижу у многих, особенно у молодежи. На первый взнос накопить не могут и при этом смело ввязываются в долги на 20-30 лет на пределе своих возможностей. Ну, КАК у нас можно прогнозировать стабильный доход на 30 лет вперед??? Что у людей в голове, мне не понятно. Любой форсмажор, увольнение... и... всё - прощай квартира. Лично я вообще считаю, что ипотеку (как и любой кредит) можно смело брать только в том случае, если уже имеются активы, за счет которых можно быстро расплатиться в случае чего...

Дмитрий Лобач

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
12 февраля 2019, 9:44

В Москве опд 20 млн населения, плюс это город Миллиардеров. Тут денего много. Плюс русский народ А) с крайне низкой финансовой грамотностью, Б) очень падок на панику и слухи. С чем и имеем дело. У кого то "рынок спит" , а кто-то поднимает цены и продаёт. Это же РЫНОК , а не супермаркет .

ID: 1284988412 февраля 2019, 10:34

Ничего, ничего. Пусть набирают свои ипотеки. Если и дальше так продолжится, то будет как у американцев в конце 2000-х годов, когда там ипотеку давали всем кому не лень. Пузырь надулся и резко лопнул. Ипотеку оказалось платить нечем и масса никому ненужных домов оказалась опять на рынке. Результат - крушение рынка недвижимости и финансовый коллапс. Права у них там ещё вся каша была замешана на деривативах, но главный фактор - это не обеспеченные реальным доходом ипотечные кредиты.

Тут на днях был какой-то отчёт какой-то международной организации (не помню какой, можно посмотреть в новостях) где было сказано, что в России закредитованность граждан растёт пугающими темпами и есть все показатели, что даннай тенденция может привести к коллапсу. Я не удивлюсь если так и будет. Вот когда все эти ипотечные квартиры окажутся опять не рынке, кто их будет покупать?

К чему я это? Ах да, так вот если основной фактор всплеска цен на жильё - это новоиспечённые ипотечники, то возможно, что они и дальше будут брать неподъёмные ипотеки и тогда крах точно будет. Избежать его можно только путём повышения ставки, что и происходит. Поэтому мне кажется, что с ипотечниками вопрос решается. Но другими факторами взрыва цен были: (1) Ждуны. Этих не может быть много, так что они все уже кончились, а те, что остались не будут покупать по этим ценам и будут дальше ждать; (2) Валютчики, которые испугались держать валюту на счетах и в ячейках. Но валютчиков тоже мало, особенно тех у кого достаточно денег на покупку квартиры. Большинство имеет до 20-50 тыс. долларов и этого недостаточно.

Короче, заканчиваю. Цена на самом деле уже упала. Инерция - только в мозгах недалёких граждан и некоторых риэлторов. Я вижу достаточно квартир в диапазоне 8-10 млн, которые уже оттянулись к ценам прошлой весны. Очереди из покупателей за ними нет. В сегменте 5-7 млн движение пока тормозит, но оно тоже есть.

И по поводу мёртвого сезона. Всё относительно. Что-то конечно покупается и продаётся, но если брать конкретную гипотетическую локацию, то сейчас в ней есть 2-3 предложения, а должно быть 7-10 и вот это произойдёт весной.

Борис Д12 февраля 2019, 15:17

>>> но если брать конкретную гипотетическую локацию, то сейчас в ней есть 2-3 предложения

По моим наблюдениям также с начала этого года предложений в разы меньше, чем в начале прошлого года. Интересных предложений (даже без учета цен) не вижу вообще вообще. На такой скукожившейся выборке затруднительно строить объективные прогнозы. Правда в последнюю неделю-две вижу потихоньку новые предложения начали вылезать. Так что посмотрим, что к лету будет. А что касается ипотеки, мне тоже кажется, что очень многие её не потянут, учитывая легкомысленность, с которой народ в прошлом году влезал в ипотеку. У меня спор вышел с одной молодой дамой по поводу ипотеки (она собралась со своим молодым мужем брать ипотеку и уйти в декрет). На мои советы всё тщательно взвесить и не влезать в долги при отсутствии страховочных источников дохода, ответ был только один: "Ну, мы же тоже хотим пожить как нормальные люди в просторной новой трехкомнатной квартире"... На мое возражение, что для начала можно ограничиться однушкой, ответ был аналогичный: "Мы хотим жить как люди...". Когда я говорил о рисках и последствиях, она, похоже, вообще не понимала, о чем речь. Здесь на циане в последние полгода тоже чуть ли не каждый второй вопрос о том, как взять ипотеку, не имея первого взноса...
Чем это закончится, очевидно.

Дмитрий Лобач

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
12 февраля 2019, 16:04

ну если или когда начнутся массовые невыплаты, по ипотекам, то и тут можно зарабатывать, выкупая такие квартиры с дисконтом и не давая людям портить свою историю(не доводя до уведомлений от банка о передаче дела и просьбе погасить долги). Да, для кого-то такой выкуп будет выглядеть как "нажива на чужом не счастье", но по сути это спасение репутации собственника и возможность с минимальными потерями остаться в жилье, с деньгами и с неиспорченной историей криедитной.

Борис Д12 февраля 2019, 16:52

>>> то и тут можно зарабатывать...

Несомненно, на любой движухе можно заработать. И не важно - падение это или взлет. Главное, чтобы было движение.

ID: 1284988412 февраля 2019, 19:05

"ну если или когда начнутся массовые невыплаты, по ипотекам, то и тут можно зарабатывать,"

Если будут массовые невыплаты, то рынок рухнет и дна не будет видно. Вопрос будет стоять когда покупать: сегодня или завтра? Потому что цены будут падать постоянно и квартир на рынке будет больше и больше. Вряд ли это случится в Москве конечно, но чисто теоретически это возможно и выкупать эти квартиры будет некому. Вот в США к 2008 году людям было выдано рекордное количество ипотечных заёмов, причём многим по несколько сразу. Многие заёмщики покупали по несколько домов с целью их перепродажи, потому что из-за дешёвых и лёгко-даваемых ипотек, цены на жильё росли в геометрической прогрессии. Кончилось это всё тем, что всё развалилось и миллионы людей потеряли всё до нитки. Дома до сих пор стоят как призраки. У нас может и не так пока, но сценарий вполне может оказаться похожим.

ID: 1284988412 февраля 2019, 19:17

"Правда в последнюю неделю-две вижу потихоньку новые предложения начали вылезать."

А у меня на той неделе вылезли 3-4 квартиры, которые продают уже с конца 2016 года! Весь 2017 год они стояли по цене выше рынка (по самой высокой планке) на 500-800 тыс. Под конец года, когда начался это пир во время чумы, данные граждане цены подняли как по команде ещё на 700 тыс (как минимум). До нового года квартиры были сняты с рынка.... Продались? Шас! Oпять на рынке, но по соточке-две хотя бы каждый уже скинул. И ведь ещё не вечер ))

Борис Д12 февраля 2019, 20:20

>>> данные граждане цены подняли как по команде ещё на 700 тыс (как минимум)...

Ну, что поделать... А ведь у них был хороший шанс продать, но они им не воспользовались. Те, кто не поднял цены (даже если долго стоял), продались в большинстве своём. Те, кто стоял и поднял, те и сейчас стоят.

ID: 1284988413 февраля 2019, 1:08

Да, я того же мнения. Но тут надо конечно понимать что за контингент продаёт. Я смотрел их все и разговаривал с продавцами не раз. В двух квартирах (однушках) одна и та-же история. Родился ребёнок и вроде как надо расширяться, но пока ребёнок только ползать начал, можно и подождать, поэтому попродаём ради разнообразия по заоблачной цене. В двух других - пенсионеры, которые вообще-то переезжать из насиженого центра (квартиры в центре) никуда особо не хотят, поэтому пока силёнки есть, можно и побаловаться типа продавалками. Тем не менее, все эти квартиры они постоянно то ставят, то снимают, то снова ставят, и конечно цену туда-сюда мутузят. Видимо нравится им . Кстати, насчёт годов я малость ошибся. Продаются они не с 2016, а с 2017 года конечно, но суть та-же. Варианты однозначно глухие, но мне интересно за ними наблюдать чисто из спортивного интереса ))

ID: 673634913 февраля 2019, 14:31

По данным ЦБ на начало 2019 года задолженность по выданным физлицам ипотечным кредитам составляет 6,4 трлн рублей (не просроченная, а вообще). Год назад было 5,2, в начале 2014 - 2,7 трлн.

ID: 1284988413 февраля 2019, 16:10

Хорошо живём однако. Не хуже чем в европах. Сумма конечно не смертельная, но всё-таки настораживающая. Путин пообещал, что подорожание ипотеки - дело временное и она обязательно подешевеет в скором времени. Либеральная Aнтиллегенция вопит, НЕ ВЕРИМ! Хорошо бы коли так, а то если ипотека опять подешевеет, то цены и впрямь могут уйти в затяжной рост, а от этого всем будет плохо. Нет, ипотека конечно должна быть доступной, но тогда надо ограничивать порог входа (высокий первоначальный взнос и фильтрация ненадёжных заёмщиков). Сейчас, насколько я понимаю, ипотеку дают всем подряд, то есть наступают на те-же грабли, что и американцы в конце 2000-х. Малость боязно за будущее...

Елена Смирнова13 февраля 2019, 19:37

Лицемерные обещания.

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru