недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блоги

Про объем работы агента по недвижимости: что же входит в процесс поиска, выбора и помощи в покупке квартиры с ипотекой?

14 033 8 Блог специалиста 10
Про объем работы агента по недвижимости: что же входит в процесс поиска, выбора и помощи в покупке квартиры с ипотекой?

Клиент попросил разъяснить, что же я буду делать для него, чтобы помочь найти и купить квартиру в ипотеку?

Что и какой объем работы я выполню для того, чтобы максимально эффективно и выгодно решить его задачу.


Во-первых, изучаю общую мотивацию и потребности клиента в покупке той или иной квартиры.

Очень часто бывает так, что человек не до конца понимает свои реальные запросы, задачи и возможности. Мой опыт показывает, что люди занижают и заужают свои границы. Но после работы по выявлению реальных потребностей мы начинаем понимать реальную задачу и ставим новые цели (например, изменить район проживания, комнатность, площадь квартиры, способ расчетов за квартиру и так далее).


Во-вторых, мы проходим одобрение в банках.

Как правило я беру основной банк (где клиент имеет зарплатную карту, например) и несколько банков-конкурентов и смотрим, кто даст более выгодные условия. Я помогаю приготовить пакет документов для подачи их на одобрение в банк. Отслеживаю сроки и корректность. Напрямую работаю с менеджером для того, чтобы клиент получил сумму “с запасом”.


В-третьих, отсматриваю квартиры не только по открытым источникам, но и по внутренним базам риэлторов.

Чем здесь я могу быть полезна? Дело в том, что агент умеет “читать” объявление - то есть уже на этапе изучения рекламы я вижу, с каким объявлением стоит работать, а на какое не надо даже тратить время. В чем тут выгода клиента? Когда звонит агент по квартире, диалог строится более профессионально и даже из короткого разговора я могу выудить много той информации, которую собственник или его агент не выложат, если им звонит обычный покупатель. Еще очень часто, если человеку заранее нравится квартира, он может допустить ошибку и построить разговор так, что на той стороне понимают, что можно и не снижать цену, а даже еще и повысить ее.


В-четвертых, могу уже сейчас соориентировать клиента по поводу предстоящих трат на сделку.

Пример расходов на сделку для Покупателя при ипотечной сделке:

1. Государственная пошлина за регистрацию перехода права – 2000 руб (оплата в МФЦ при подаче заявления)

2. Нотариальное заявление о брачном статусе – 1300 рублей (перед сделкой, нотариус) или нотариальное согласие супруга.

3. Комплексное Ипотечное Страхование заемных средств банка – 0,5-1% от суммы в зависимости от условий банка.

4. Составление Договора Купли-Продажи / Акта / Закладной – 5000 рублей (в день сделки в банке)

5. Открытие Аккредитива – 2000 рублей (банковская ячейка - необходимо уточнять, около 3500 рублей и выше)

6. Страхование Титула на разницу (страхование собственных денежных средств) – на 1 или на 3 года – зависит от этой суммы, но также проценты: 0,3-0,5% от суммы.


В-пятых, договариваюсь о просмотре квартиры и иду вместе с клиентом.

Здесь наши роли разделяются. Задача клиента - почувствовать место, “примерить” эту квартиру на себя, понять, а нравится ли ему это? Будет ли он и его семья здесь счастливы? Моя роль - увидеть не только все плюсы, но и минусы места, отметить все возможные моменты, которые мы можем потом использовать для торга, оценить вообще насколько у этой квартиры адекватная цена. Кроме того, из “непринужденного” общения с собственником или агентом я на месте смогу еще дополнительно вытащить ту инсайдерскую ифнормацию, которая поможет нам принять решение.


В-шестых, грамотный торг с продавцом.

Приложу максимум усилий для того, чтобы получить максимальную возможную скидку по этой квартире. Либо дополнительные бонусы.


В-седьмых, организую и подготовлю все этапы сделки: после переговоров о цене мы выходим на соглашение о сделке купли-продажи.

Здесь мы сначала составляем, согласовываем и подписываем Авансовое соглашение между Продавцом и Покупателем, потом мы проводим тщательную юридическую проверку квартиры, тщательную проверку Продавца (банкротства, сложности с законом и налогами, возможные правопритязания членов семьи на продаваемый объект и так далее - это те проверки и информация, которые покажут, все ли хорошо и объект можно покупать или могут иметь место фатальные последствия приобретения этой квартиры для Покупателя!).

На этом этапе мы совместно с моей командой юристов (специализация: жилая недвижимость и семейное право) делаем юридическое заключение о том, пригодна ли эта квартира к покупке, будет ли покупатель в ней жить спокойно, счастливо и не бояться, что у него ее могут отобрать по тем или иным причинам.

Если все хорошо, мы переходим к этапу самой сделки. Готовим Договор купли-продажи, прочие документы к сделке. Собираем необходимые справки. Проводим сделку в банке, отслеживаем корректность процесса и безопасность для покупателя. После подписания Договора купли-продажи между Продавцом и Покупателем - контролирую процесс подачи их на государственную регистрацию. Когда документы готовы - я контролирую их получение. Затем стороны встречаются снова в банке или на квартире для завершения процесса - это также по согласованию сторон. Но, главное, что я веду клиента по всей сделке, контролирую каждый этап, разъясняю каждое действие для того, чтобы он понимал, что происходит.


В-восьмых, если необходимо, после завершения сделки, если необходимо, помогу подобрать адекватных дизайнеров, ремонтников, строителей, грузчиков и так далее.

Комментарии 8
ID: 1571828627 марта 2020, 20:51

Почему именно Авансовое соглашение,а не договор о задаток,хотелось бы узнать ваше мнение??И почему только после этого проводится юридическая проверка квартиры поясните: в случае чего,лучше потерять деньги,чем потерять потенциальную квартиру??

Ответить
Борис Д27 марта 2020, 23:19

>>> И почему только после этого проводится юридическая проверка квартиры

Потому что глубокая проверка также стоит весьма недёшево. Но конечно поверхностную проверку хорошо бы до аванса провести, а также все ключевые моменты вписать в авансовое соглашение.

Ольга Абрамова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
28 марта 2020, 17:35

Согласна с Борисом! Поверхностную проверку можно сделать и до аванса. И мы делаем это. И еще на этапе подготовки к авансу (реже к задатку) выясняем, а насколько эта квартира пригодна к приобретению с точки зрения юридической безопасности! Но проводить полноценную проверку до авансирования не вижу смысла, даже если покупатель готов оплатить эти расходы! Например, он сам может передумать покупать эту квартиру. Или у продавца планы поменяются...

ID: 1571828627 марта 2020, 21:09

Можно узнать подробнее о проверке Продавца (банкротства, сложности с законом и налогами, возможные правопритязания членов семьи на продаваемый объект), где узнавать и в каких инстанциях запрашивать сведения? Также как узнать,состоял ли в браке продавец на момент приобретения продаваемой квартиры,если нет штампа в паспорте?Вдруг супруг имеет право проживания (слышала,что могут быть те,кто отказался от права собственности,если квартира приватизирована и кто имеет право постоянного проживания, разъясните пожалуйста)

Ответить
Ольга Абрамова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
28 марта 2020, 17:39

Это точно. Вы хотите, чтобы тут описали всю цепочку огромного пласта работы. А когда идете к стоматологу, тоже просите его рассказать, что и как будет делать, где учился, где закупает медтехнику и расходники и сколько стоит нормо-час его медсестры? :)))))
Я к тому, что в любом случае на этапе юрпроверки вся информация обсуждается с клиентом. И, опять же соглашусь с Борисом - есть определенная методика и раскрывать ее никто не будет. Дело даже не в том, что вы хотите получить бесплатно то, что стоит денег, а еще и в том, что это огромная и затратная по времени и ресурсам работа!!! Если бы это было просто, то это было бы просто и общедоступно... Но это не так.

Борис Д27 марта 2020, 23:15

>>> Можно узнать подробнее о проверке Продавца...

ID: 15718286, ну, вы и вопросы задаёте... Во-первых, здесь и книги не хватит, чтобы всё в деталях и вариантах изложить, а во-вторых, половина инфы добывается нелегальными путями и никто в публичный доступ свои источники не выдаст.

Ответить
Ольга Абрамова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
28 марта 2020, 17:39

да, Борис, спасибо!!!

ID: 1571828629 марта 2020, 6:09

Про половину инфо нелегально и так по умолчанию понятно

Ответить
редакцияeditorial@cian.ru